Як ревіталізація робить збиткові промислові об'єкти привабливими для інвестицій

Вже декілька десятків років в світі розвивається тренд трансформації промислових об'єктів на активний публічний простір. В основу ідеї покладено відновлення будівель чи міського середовища шляхом надання їм нового функціонального призначення. Така трансформація не тільки підвищує інтерес місцевих жителів та туристів, але і допомагає розвинути прибутковий бізнес в регіонах.

До 1994 року німецьке промислове містечко Дуйсбург не дуже приваблювало туристів, адже мало стандартний набір розваг та місць для відвідування. Але у 90-х роках там відкрили незвичайний ландшафтний парк з кам'яними стінами, сталевими контейнерами та іншими атрибутами металургійного заводу "Мейдеріх Хютте", спеціально створеними галявинами та різноманітними розважальними локаціями. У такому вигляді ландшафтний парк "Дуйсбург Норд" став цікавим для людей і почав приносити дохід місцевому бізнесу та міському бюджету.

Подпишитесь на канал DELO.UA

В Україні, з її безмежною індустріальною спадщиною, ревіталізація почала набирати оберти тільки останніми роками.

Щоб дослідити світ українських проєктів ревіталізації, дізнатися про проблеми і сподівання їх власників, команда ILF відвідала в кінці 2019 року 4 таких об'єкти на Заході України — Промприлад.Renovation, Jam Factory Art Center, ReZavod, Lem station.

Але спочатку розберемося, що ж мотивує власників ревіталізувати промислові об'єкти.

При правильному підході ревіталізація допомагає:

➡️ розвинути бренд власника. Зазвичай люди краще довіряють перевіреній інформації, що надходить від друзів або знайомих, адже вона є цінною. Таких людей у світі маркетингу називають мікроінфлюенсерами. Це, швидше за все, добре розуміють творці ревіталізованих просторів. Адже крім романтики створити або бути причетним до створення вагомого для суспільства простору, вони автоматично стають мікроінфлюенсерами. Їхня думка стає цінною для людей. Їх бізнес стає помітним, більш об'ємним і наділяється позитивною енергетикою. Таким чином формується сильний особистий бренд, який при масштабуванні може трансформуватися в бренд не тільки міста, а і всієї країни.

➡️ дати можливість заробити. З точки зору бізнесу, ревіталізація є ефективним інструментом управління нерухомістю та дозволяє знайти нові і більш ефективні способи монетизації колишніх промислових споруд. Внаслідок перетворення виробничих зон в суспільно-ділові розвивається споживчий ринок та сфера послуг, що забезпечує потребу жителів міста в різноманітних товарах і послугах. Зростає попит — зростають доходи власників.

➡️ створити нові робочі місця (особливо актуально для малих міст). Наприклад, на Заході Німеччини із 1970-х років у вугільній та металургійній промисловості кількість робочих місць скоротилася на 500 тисяч, тоді як сфера послуг змогла зрости лише на 300 тисяч, причому здебільшого це були робочі місця з нижчим заробітком. Безробіття залишається на рівні 10-11%, що є найвищим показником у західнонімецьких землях. Проте головне завдання виконано, адже наслідки кризи і запізнілого реагування на неї було зведено до мінімуму;

➡️ залучити інвестиції і туристів до регіону Під час ревіталізації відбувається трансформація споруд, які мають історичне або архітектурне значення, у нові локації. Це у свою чергу приваблює як місцевих жителів, так і туристів. Таким чином розвивається так званий пізнавальний туризм, підвищується імідж міста та привертається увага інвесторів.

➡️ зберегти регіональну ідентичність На прикладі містечка Дуйсбург на перший план виходила важлива роль збереження регіональної ідентичності. Шахтарі та металурги пишалися своєю важкою, але чесною роботою і належністю до своєї малої батьківщини. Консервація шахт і заводів для їхнього подальшого туристичного використання, а не руйнування цих об'єктів, дала можливість цим людям зберегти зв'язок із минулим і почуття гордості за свою працю.

Промприлад.Renovation: як імпакт-інвестиції розвивають Івано-Франківськ

У 2008 році, коли настала світова криза, кілька підприємців переїхали з Києва до Івано-Франківська і відкрили низку ресторанів. Але ресторатори виявили, що якісний сервіс і їжа вже не так хвилюють місцеву публіку. Варіантів подальших дій було декілька — зачиняти ресторани та їхати, або щось робити. Обрали створення платформи для підтримки громадських ініціатив "Тепле мiсто", яка вже підтримала 400 проєктів на благо міста. Потім зусиллями 100 інвесторів був відкритий публічний ресторан Urban space 100 (80% його доходів йдуть на фінансування міських проєктів). Паралельно кілька років придивлялися до заводу Промприлад, що знаходиться у центрі міста. Через три роки досліджень запустили проєкт по відродженню території заводу через імпакт-інвестування.

Модель залучення інвестицій Промприлада багатогранна. На вістрі знаходиться ТОВ, власник нерухомості, яким в свою чергу володіють дві організації: благодійний фонд (використовується для залучення донорських грошей) та корпоративний інвестиційний фонд (використовується для залучення інвестицій від приватних осіб). При цьому інвестори, які вкладають в проєкт більше 1,8 млн грн, безпосередньо купують акції корпоративного інвестиційного фонду, а інвестори, які вкладають менше цієї суми, купують корпоративні права юридичної особи, яка володіє великою частиною акцій інвестфонду. Така модель дозволяє однаково ефективно залучати і захищати інвестиції від великих і малих приватних інвесторів, громадських організацій і донорів.

Управління проектом є відображенням структури інвестування та спрямоване на досягнення мети проекту. Юридична особа-власник нерухомості на 70% належить корпоративному інвестиційному фонду, а на 30% благодійному фонду, між якими укладено корпоративний договір, що регулює процес прийняття рішень щодо управління нерухомістю. Для захисту прав інвесторів та контролем над менеджментов ТОВ сформовано наглядову раду. А для операційного управління нерухомістю та веденням господарської діяльності створено окрему компанію.

На сьогодні Промприлад.Renovation має вже 304 інвесторів і 4 млн доларів інвестицій, коворкінг, івент-хол і офіси комерційних організацій, танцювальну студію і дитячий простір "Дрібнота".

Jam Factory Art Center: як центр сучасного мистецтва відроджує львівський район

Недалеко від центру Львова знаходиться район Підзамче, де серед житлових будинків знаходиться будівля неоготичного стилю 1872 року побудови. Спочатку в її приміщеннях знаходилась фабрика з виробництва алкогольних напоїв, потім — база з переробки овочів і фруктів. Зараз там будують арт-центр. Для Львова — це унікальний формат простору. У ньому будуть представлені різні види сучасного мистецтва — від візуального мистецтва та перфомансів до нової музики, театру і кіно. Ще на Фабриці повидла побудують кафе, сувенірну лавку і зони відпочинку.

Всі будівлі Фабрики знаходяться в приватній власності і реновуються зусиллями іноземного інвестора. Проєкт орієнтується на суспільну трансформацію і довгостроковий результат — скорочення ментальної відстані між жителями Львова, створення безпечного простору для діалогу, майданчиків для культурних заходів і творчих експериментів. Над візуальною концепцією простору працювали австрійські архітектори. Тож на відкритті у вересні 2021 року на нас чекає фантастичне поєднання неоготичної старовини з новітніми дизайнерськими рішеннями і технологіями — пересувними стінами, необхідним температурним режимом для збереження предметів мистецтва та світловими ефектами. Це створює вагомий привід для туристів приїхати до Львова.

ReZavod: осередок об"єднання креативних людей

Більше століття тому у Львові працювала фабрика ваг. З роками відбулась зміна і функціональності, і власників. У 2008 році новим власником заводу радіоелектронної медичної апаратури стала світло-технічна компанія, яка займала не більше третини території заводу. Покинуті площі почали здавати в оренду. У 2015 році орендувати ці площі стала дизайнерська команда Hochu rayu.

Зараз ReZavod представляє собою незалежне громадське об'єднання креативних виробників, дизайнерів, митців, творчих людей міста, захоплених ідеєю ревіталізації промзон Львова та розвитку інтелектуального і фізичного українського продукту. Всі вони створюють унікальну екосистему, адже завдяки співпраці на межах різних індустрій виникають нові проєкти.

ReZavod складається з 60 резидентів, які працюють на цьому заводському просторі. Вони постійно вигадують щось нове і незвичайне. Наприклад, вже став відомим їхній продукт — макарони під символічною назвою "Вушка Ван Гога", що за формою дуже нагадують те саме вухо. А те, що цей геніальної простоти креативний продукт виник, стало результатом колективної творчості.

Слід зазначити, що ринок України для споживання продуктового дизайну ще не повністю сформований. Предмети, які купують українці, містять в основному 90% функцій і 10% емоцій. Тому ринок українського продуктового і просторового дизайну — весь світ. Інша ж проблема — ціноутворення. Пересічний український громадянин, потрапивши в антураж радянського заводу, на жаль, часто занижує в ціні продукт, що випускається в цих стінах. Концепція ReZavod набагато ближча іноземному покупцеві, який розуміє, що головна цінність не в стінах, а в людях.

Що ж стосується юридичного боку діяльності ReZavod? Не зважаючи на те, що команди, які виросли на ревіталізованих площах, давно готові закріпити своє право на володіння цими площами, поки їм вдалось домовитись лише з орендарем будівель заводу. Після низки етапів приватизацій та продажів встановити особу реального власника нерухомості вже не так просто. З одного боку така юридична невизначеність дозволила проєкту швидко стартувати, але зараз, після кількох років існування ReZavod, вона дещо гальмує його розвиток.

LEM station: як побудувати креативний хаб у співпраці з владою

Вже 125 років майже в центрі Львова знаходиться занедбане трамвайне депо. На його місці міг би з'явитися черговий житловий будинок, проте місцевий архітектор запропонував зробити щось більш цікаве. Так розпочалася історія появи креативного хабу за принципом амстердамського De Hallen.

Міська влада зробила нетиповий для України хід і здала депо на 50 років в оренду приватній компанії. До проєкту LEM station підключилися інвестори. У приміщеннях вирішили зробити публічний простір та івент-хол, коворкінг, ресторан та гастрономічний інкубатор, арт-простір. А ще на території розташуються лекторій, музей науки і техніки, готель на деревах.

Проєкт має чіткий бізнес-план, термін окупності, етапи реалізації та професійний менеджмент. Вже з травня 2019 року в головному ангарі депо провели більше 30 івентів, які відвідали 26 000 гостей, а у 2020 році планують провести "Футурологічний конгрес".

Які ж етапи становлення пройшли творці цього проєкту? Юридична історія ревіталізації почалася ще в 2015 році, з постанови міськради "Про затвердження інвестиційного проєкту "Реконструкція трамвайного депо з метою створення інноваційно-креативного простору". У 2016 році в міськраді не вистачило голосів для затвердження договору. Однак вже в 2018 році міськрада змінила рішення і все таки затвердила інвестиційний договір та договір оренди. Згідно з інвестиційним договором LEM station взяв на себе як права, так і зобов'язання.

Щоб майбутнім інвесторам було легше орієнтуватися в своїх правах при реалізації таких проєктів ревіталізації, де майно є комунальним, слід мати на увазі, що інвестор має право:

1. Укладати будь-які договори з третіми особами, які стосуються реконструкції.
2. Контролювати хід робіт з реконструкції.
3. Забезпечувати здійснення авторського нагляду над виконанням прийнятих проєктних рішень при реконструкції.
4. Направляти зауваження і пропозиції щодо зміни проєктної документації.
5. Вимагати від Замовника надання всіх необхідних документів та інформації в чітко обумовлені терміни.
6. Експлуатувати приміщення для реалізації "завдань інноваційно-креативного простору".
7. Розміщувати на земельній ділянці нові об'єкти, необхідні для ефективної діяльності інноваційно-креативного простору.
8. Використовувати на свій розсуд або утилізувати всі демонтовані матеріали.

Міськрада звільнила LEM station від сплати оренди до здачі в експлуатацію всього об'єкта або його частини, але не більше ніж на 4 роки.

Подібна модель роботи — інвестиційний договір для проведення реконструкції та договір оренди для експлуатації об'єкта після реконструкції — дозволяє досить докладно регулювати відносини між інвестором і міською владою, в той же час зберігаючи необхідну гнучкість у прийнятті рішень.

Тож як бачимо, в Україні є достатньо ресурсів та сприятливих умов для розвитку об'єктів ревіталізації. Як показує аналіз досліджених об'єктів, форми роботи також можуть бути різними. Щоб обрати вірну стратегію, інвестору важливо на початку зрозуміти, що конкретно він очікує від об'єкта, яка його концепція. Для цього буде корисна команда з числа маркетологів, дизайнерів, фінансистів та юристів. Юристи дозволять мінімізувати ризики і втілити ідею в надійний і перспективний проєкт.

Катерина Заславська, директор Київського офісу ILF, менеджер проєктів у сфері креативної економіки

Арсен Бучковський, партнер ILF

Артем Водолазький, директор департаменту маркетингу ILF, спеціально для lfstone.ru

Источник