Три мифа и три плюса нового закона об аренде госимущества

На прошлой неделе Верховная Рада приняла в новой редакции закон "Об аренде государственного и коммунального имущества", что стало очередным шагом на пути реформированию системы управления госсобственностью.

До сих пор процедура передачи в аренду государственного и коммунального имущества регулировалась законом 1992 года. Поэтому неудивительно, что в эпоху облачных вычислений и технологии блокчейн объявления о конкурсах по аренде госимущества публикуют в официальной печатной газете Фонда госимущества Украины (ФГИУ) "Ведомости приватизации", а сами торги проходят путем поочередного объявления участниками аукциона своих ставок за лот.

Теперь же единственной платформой, на которой будут осуществляться все действия по передаче в аренду госимущества, станет торговая е-система Prozorro.Продажи, которая уже доказала свою эффективность при проведении е-аукционов по продаже объектов малой приватизации.

Все самое важное в Telegram

Благодаря разветвленной сети авторизованных электронных площадок все желающие смогут принять участие в открытых и прозрачных аукционах по передаче в аренду активов, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Новый закон призван решить многолетне известные проблемы, связанные со все еще действующими порочными практиками передачи в аренду государственного и коммунального имущества. Рассмотрим ключевые из них.

Доступ к информации

Вряд ли предприниматели в поисках помещения под офис или магазин мониторят объявления ФГИУ, размещенные в газете "Ведомости приватизации". Как уже упоминалось, именно здесь публикуют информацию о конкурсах на право аренды госимущества.

Принятый закон предусмотривает публикацию этих данных в е-системе Prozorro.Продажи, которая дает возможность обмениваться информацией при подготовке и проведении электронных аукционов по передаче госимущества в аренду.

После принятия управленческого решения о целесообразности передачи того или иного имущества в аренду информация о таких объектах размещается онлайн в е-системе для того, чтобы все заранее имели возможность ознакомиться с доступными активами и условиями их аренды.

Торги на право аренды

Сегодня конкурсы на право аренды организуют конкурсные комиссии, в состав которых входят представители арендодателя и органа управления имуществом. Эта комиссия на закрытом заседании решает вопрос о допуске
претендентов к участию в конкурсе и утверждает конечный список участников грядущего аукциона.

Читайте также: "Чтобы ликвидировать схемы и коррупцию": власти намерены запустить большую приватизацию

Такая непубличная процедура содержит коррупционные риски недопуска к конкурсу широкого круга потенциальных арендаторов, а также решения вопроса в пользу заинтересованных лиц, приближенных к чиновникам, ответственных за принятие решения.

Новой редакцией закона предусмотрена двухуровневая система взаимодействия организаторов и участников аукциона, в которой электронные площадки материально заинтересованы в привлечении максимального количества претендентов для участия в аукционе.

При этом проведение электронного аукциона и определение его победителя, предложившего наибольшую арендную плату за объект, возложены на цифровые алгоритмы в е-системе. Это исключает любое внешнее воздействие на эти процессы.

Продолжение действующих договоров

Согласно действующим законам, в случае отсутствия заявок о прекращении договора аренды срок действия договора считается продленным на условиях, предусмотренных действующим договором. Новый же закон предусматривает, что договоры аренды госимущества по истечении их срока подлежат продлению по результатам проведения нового аукциона. При этом за действующим арендатором сохранят преимущественное перед другими участниками право на заключение такого договора на новый срок.

Такая новация позволит избежать ситуации, при которой арендная плата за госимущество долгое время не пересматривается, оставаясь при этом на аномально низком уровне по сравнению с ситуацией на рынке коммерческой недвижимости.

Отдельно следует уделить внимание развенчанию типичных мифов о новой процедуре аренды государственного и коммунального имущества.

"Низкая балансовая стоимость имущества приведет к низкой арендной платы"

Действительно, балансовая стоимость объекта аренды является основой для определения стартовой арендной платы, с которой начинается аукцион. Однако размер арендной платы в ходе е-аукциона не только достигает рыночного уровня, но и превышает его при коммерческой привлекательности объекта и высокой конкуренции потенциальных арендаторов. Это уже доказано многочисленными аукционами по продаже объектов малой приватизации, проведенными в системе Prozorro.Продажи.

"На месте детских садов и музеев появятся офисы и торговые центры"

Согласно новому закону, за отдельными категориями арендаторов закрепят право на получение в аренду госимущества без проведения аукциона. В круг таких лиц относятся органы государственной власти и местного самоуправления, учреждения образования, культуры и искусства.

Кроме того, арендодатели смогут установить дополнительные условия аренды (в том числе по целевому использованию объекта) в случае, если целесообразно ограничить способ использования имущества социально важным назначением. При этом договоры аренды с такими льготниками также должны публиковаться в системе Prozorro.Продажи.

"Все еще возможно скрытая приватизация через неотъемлемые улучшения"

Право арендатора на осуществление неотъемлемых улучшений имущества ограничено многими предохранителями. Так, прогнозируемый размер расходов на ремонт объекта должен составлять не менее 25% его текущей рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки.

Читайте также: Конфискат с украинской таможни будут продавать на прозрачных аукционах

Решение о согласовании намерений провести такиеулучшения требует согласия как самого арендодателя, так и балансодержателя и органа управления соответствующим имуществом. Любое решение, принятое по результатам рассмотрения соответствующего ходатайства, подлежит обнародованию в е-системе.

Напоследок следует отметить, что принятый Верховной Радой Закон, несмотря на его многочисленные нововведения, определяет лишь основы и принципы нового правового регулирования аренды госимущества. Подробные пошаговые процедуры, связанные с инициированием, предварительным согласованием, организацией и проведением е-аукционов будут урегулированы "Порядком передачи в аренду госимущества", который в будущем должен разработать Кабмин.

Олег Радутный, старший эксперт направления "Приватизация и реформа управления госпредприятиями" Команды поддержки реформ Минэкономики

Источник